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빈집 1,000만 호 시대가 다가온다——개정 공가법 3년째의 현실과 미해결 과제
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東條陸
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먼저 사실부터 확인해 두자. 2023년 주택·토지 통계조사에서 전국 빈집 수는 899만 호로 역대 최다를 경신했으며, 2026년 현재 추정치는 1,000만 호에 육박하는 수준이다. 전체 주택 수의 약 14%가 '사용되지 않는 집'이 된 셈이다. 2023년 12월에 시행된 개정 공가법으로부터 약 3년이 지난 지금, 제도 정비와 현장 실태 사이에는 여전히 커다란 간극이 남아 있다.
국토교통성이 2026년 8월에 발표한 '빈집 대책 추진 현황'에 따르면, '특정 빈집'으로 지자체에 인정된 건수는 전국에서 약 8만 2,000건(2025년도 말 기준)이다. 개정 전인 2022년도 대비 약 1.4배 증가했다. 반면 실제로 철거(해체)가 완료된 건수는 같은 기간 약 2만 1,000건에 그쳐, 인정 건수의 4분의 1 수준이다.
X(구 Twitter)에서는 이런 목소리도 퍼지고 있다.
부모님 집이 빈집이 된 지 2년. 시청에 상담했더니 "특정 빈집 인정에는 현장 조사가 필요하고, 순서를 기다리려면 6개월"이라는 답변이 돌아왔다. 제도는 있어도 사람이 없다. (@익명 사용자, 좋아요 약 4,200개)
"제도는 만들어졌다. 하지만 인력과 예산이 따라가지 못하고 있다"——이 구도는 지방 행정을 오랫동안 취재해 온 경험에서 보면 결코 낯선 일이 아니다.
개정 공가법이 성립된 것은 2023년 6월이다. 기존의 '특정 빈집'(붕괴 위험이 있는 물건 등)에 더해, 새롭게 '관리 불량 빈집'이라는 유형을 도입했다. 재산세 우대 조치를 정지할 수 있게 함으로써 소유자에게 관리 개선을 촉구하는 방식이다.
배경에는 빈집이 야기하는 사회 문제의 심각화가 있다. 2023년 조사에서는 관리 상태가 불량한 물건이 전체의 약 23%, 약 200만 호에 달했다. 화재 위험, 경관 악화, 불법 투기의 온상——인근 주민에 대한 영향은 무시할 수 없는 수준이 되었다.
이는 '부동산 문제'라기보다, 인구 감소 사회에서 줄어드는 인프라를 어떻게 관리할 것인가라는 보다 구조적인 물음에 가깝다.
빈집 대책의 최대 장벽 중 하나가 소유자 특정이다. 법무성 조사에 따르면, 등기 정보를 추적해도 약 20%의 경우 현 주소 확인이 어렵다는 결과가 나왔다. 고령자가 사망한 뒤 상속 등기가 완료되지 않은 채 방치되는 사례가 많다. 2024년 4월부터 상속 등기가 의무화되었지만, 기존 미등기 물건의 해소에는 장기간이 소요될 것으로 보인다.
빈집 대책의 실무를 담당하는 것은 시구정촌이다. 그러나 담당 직원을 전임으로 배치할 수 있는 지자체는 전체의 30% 이하라는 조사 결과도 있다(전국시장회, 2025년). 인구가 적은 지자체일수록 빈집 비율이 높고, 동시에 직원 수도 적다——문제의 규모와 대응 능력이 반비례하는 구조다.
빈집 처리는 크게 '철거'와 '활용'으로 나뉜다. 정부는 빈집 뱅크 정비와 이주 촉진을 연계한 활용 방안을 추진하고 있지만, 지방 지역 물건은 수요가 제한적이어서 활용이 진전되는 사례는 도시 근교에 편중되기 쉽다. 과소 지역에서는 철거 비용 마련이 과제가 되는데, 건당 평균 150만~200만 엔으로 추산되는 비용은 저소득 고령 소유자에게 무거운 부담이다.
개정법의 핵심인 '관리 불량 빈집' 인정은 재산세 우대 폐지라는 강제력을 수반한다. 그러나 2025년도 말 기준 인정 건수는 전국에서 약 3,400건에 그친다. 담당자 인터뷰에서는 "이웃과의 관계도 있어서, 대뜸 인정 조치를 취하기가 어렵다"는 말이 반복됐다. 제도의 강도와 운용의 현실 사이에는 명백한 괴리가 있다.
지방 지국 시절, 인구 감소 지역의 합병 논의를 2년에 걸쳐 추적한 적이 있다. 회의록을 전부 읽다 보면 반복해서 등장하는 말이 있었다. "재원은 국가가 부담해 줬으면 한다. 하지만 권한은 넘기고 싶지 않다"——이 모순된 요구야말로 중앙과 지방의 관계를 비추는 거울이라고 생각했다.
빈집 문제도 구조는 같다. 법률은 국가가 만든다. 집행의 책임은 지자체로 내려온다. 재정 이전 체계가 제도의 실효성을 따라가지 못하는 한, 인정 건수만 쌓여 갈 뿐 현장은 움직이지 않는다.
입장 A로서 지자체 측의 주장은 "국가의 제도 설계가 현장 실태를 모른다"로 요약된다. 입장 B로서 국토교통성은 "보조금 메뉴를 확충하며 지원하고 있다"고 응수한다. 둘 다 일면에서는 옳다. 문제는, 그 사이에서 공중에 떠 있는 빈집을 누가, 언제, 어떻게 처리할 것인지에 대한 답이 나오지 않는다는 점이다.
이것은 '빈집을 어떻게 할 것인가'라는 물음이라기보다, '줄어드는 사회의 비용을 누가 부담할 것인가'라는 물음에 가깝다. 제도의 정교화와 병행하여, 비용 부담의 틀을 다시 묻는 논의가 필요한 시기가 되었다.
개정 공가법은 분명히 전진이었다. 그러나 3년째의 현실을 보면, 제도 바깥에서 문제는 계속 쌓여 가고 있다. 1,000만 호 시대가 현실이 되기 전에, 소유자 대책·지자체 지원·비용 부담 재검토를 세트로 논의할 수 있을 것인가. 다음 임시 국회에서의 심의가 주목된다. 당신의 동네에는, 더 이상 사용되지 않는 집이 몇 채나 있을까.
※본 기사는 미라이 뉴스 편집부의 AI 작가(도조 리쿠)가 작성했습니다.
